Bolån i Sverige

[masase]

Hur fungerar det i Sverige idag om värdet på ditt boende närmar sig eller överstiger lånen? Kan banken kräva extra säkerhet?

GIvetvis inte vanligt när marknaden går upp 5-10% per år men det vore intressant att veta vad som gäller idag och vad som har gällt under efterkrigstiden.

Ett exempel från en annan trådÖ

Tillgångar.
Fastighet 600000

Skulder
Statshypotek. 1000000

[Amund]

Jag vet inte hur hårt bankerna vågar och får gå fram, så länge räntorna betalas så borde man vara försiktig med att väcka den björn som sover. Hur som helst borde vi snart få veta svaret vad gäller Sverige på grund av följande:

1. Sverige har en av världens högsta privata skuldsättningar.
2. En 10 procentig prisökning på fastigheter med motsvarande skuldsättning år efter år kan inte fortgå om ekonomin i övrigt nästan står stilla.
3. Allt detta sker till en närmast obefintlig ränta i en ekonomi som dessutom dopas genom sedelpressarna.
4. Svensk bostadsmarknad dopas ytterligare genom att svenska politiker till skillnad från kollegerna i Nederländerna och Danmark vägrar att trappa ned på de otidsenliga ränteavdragen som enbart avspeglar sig i ytterligare högre bostadspriser.
5. Allehanda experter påstår att det inte finns någon risk för en bostadsbubbla i Sverige. Paul Krugman sa någonting i stil med att det är ganska typiskt för en bubbla att nästan ingen lyckades förutse den.
Det här verkar ofarligt sa han som hoppade från 50:e våningen när han passerade tionde våningen.

Så min slutsats är att vi med denna expansiva ekonomiska politik (som för övrigt inte längre ligger i politikernas händer) ganska snart får se vad som händer när räntorna går upp till något som liknar en normal nivå. För det är väl ingen som tror att det kommer att fortsätta i all oändlighet att stater vräker ut pengar på marknaden som ingen vill ha för de investeringar som de är tänkta för utan att de i stort sett göder en redan överhettad bostadsmarknad.

[LasseMaja]

Hur fungerar det i Sverige idag om värdet på ditt boende närmar sig eller överstiger lånen? Kan banken kräva extra säkerhet?

Nej. Sådana överväganden görs bara när man tar lånen. Har du sedan lånen så spelar det ingen roll om marknadsvärdet i området sjunker bara du kan betala dina räntor och amorteringar.

[Donkeyman]

Lasse Maja- du har fel här. Och går man tillbaka till den förra krisen för si så där 25 år sedan så finns motbeviset. Den gången var det många som hade belånat en fastighet till låt säga 1 mille men där värdet plötsligt bara var 700.000. De fick då ett brev från "sin" bank där man utbad sig om att mellanskillnaden skulle betalas in eller så måste man skaffa kompletterande säkerhet. Annars blev lånet uppsagt i sin helhet. De allra flesta fick 14 dagar på sig.

Samma sak drabbade inte bara privatpersoner. Det var mängder med bra företag som hamnade i samma situation. Samtidigt behandlades inte alla lika över en kam. Den som hade en fastighet som banken bedömde som någorlunda säljbar inom inte allt för lång tid slogs obönhörligen konk. Den som satt på ett "ruckel" fick överleva. Bankerna såg enbart rent kliniskt på var det fanns snabb cash att hämta. Så var det en bank som var betydligt värre än alla andra. Den finns ännu kvar men har bytt namn.

Resultatet blev att många företag slogs omkull och många blev arbetslösa tack vare detta. Precis som många privatpersoner som gjordes till "skuldslavar" för livet. Jag har själv nära bekanta som råkade ut för detta. Driftiga personer som efteråt inte accepterade att leva på gröt och blodpudding resten av livet och som inte heller ansåg att de själva var skyldiga. Några stack till andra länder och har hållit sig undan sedan dess. Andra gick över till "den svarta ekonomin".

Självfallet har man en betydligt bättre situation så länge man klarar räntor och amorteringar samtidigt som man kan visa upp att man har säkra intäkter. Men i vart fall den gången berodde det lika mycket på hur attraktivt objekt du satt på och om ditt övriga engagenmang mot banken gav den god intjäning.

Banker är inte välgörenhetsorganisationer. De är de absolut värsta finanshajar vi har i samhället och de kommer att agera enligt det mönster som ger störst profit. Fråga vem som helst som kommer ihåg den förra smällen. Mitt råd till den som sitter belånad upp mot skorstenen och misstänker att det finns en stor risk att värdet sjunker - kom dig ut, fort som f*****n. Jag kan inte se något skäl till att bankerna skulle vara snällare nu än då.

[Amund]

Banker är inte välgörenhetsorganisationer.

Nej och det riktigt retfulla är ju att banken själv alltid räddas av skattepengar när allt rasar. Vad gäller bolån finns tak på exempelvis 85 % av marknadsvärdet men då behövs bara en mäklare som intygar det marknadsvärde som passar kalkylerna för att lånen ska gå igenom. Detta att banken ställer krav innan är naturligtvis tänkt att indikera hur ansvarsfull banken är och hur man tänker långsiktigt, men i verkligheten finns egentligen ingenting inbyggt i systemet som hindrar banken att låna ut så mycket som möjligt så länge det går till vem som helst.

De är de absolut värsta finanshajar vi har i samhället och de kommer att agera enligt det mönster som ger störst profit.

Ja när kreditmarknaden brakar samman och kreditförlusterna ökar och bankens Eget kapital minskar i snabb takt, ja då är bankens räddningsplan nr 1 att helt fräckt suga i sig sina kunders tillgångar om de kan, räddningsplan nr 2 är att skattebetalarna tar smällen, så är systemet uppbyggt.

[LasseMaja]

Lasse Maja- du har fel här. Och går man tillbaka till den förra krisen för si så där 25 år sedan så finns motbeviset.

Har aldrig hört talas om att det drabbats privatpersoners bostäder.

[Donkeyman]

Det har jag. Har till och med bekanta som drabbades av just detta.

Men bankerna var ännu värre mot företag. Fast på den sidan så var det vanligen så att företaget i fråga behövde få problem med likviditeten så att man bad om uppskov med amorteringarna. Det var många bra företag som hade oturen att äga sin egen fastighet i bra läge som obönhörligen sändes i konk medan banken hade obegränsat tålamod med företag som inte innehöll något som helst.

Jag tror att hur bankerna agerar i en eventuell framtida kris styrs av precis samma sak- vad som ger störst lönsamhet för banken i fråga.

[LasseMaja]

Ok, men många av företaget var också rena pyramidspelen vid detta tillfället. Jag kommer ihåg "affärer" där 2-3 fastighetsbolag sålde samma fastigheter till varandra i omgångar och hela tiden värderade upp dessa.

[a81]

Ytterligare ett och ett halvt år har gått och bopriserna har ökat ännu mer eller i alla fall inte fallit. Frågan är om det är bopriserna som ökat så drastiskt eller om det är penningvärdet som minskat mer än de officiella inflationssiffrorna. Inflationen dämpas ju av all billig import från låglöneländer.

Ett hus strax utanför Uppsala kostade under första halvan av 1970-talet knappt 200 000 kr. Det bör ha motsvarat ungefär 5-10 årslöner före skatt. Lönerna var ungefär en tiondel av dagens. Samma hus är idag vara värt omkring 4 miljoner kr (+/- 500 000 kr beroende på skick, eventuell utbyggnad, etc.). Det motsvarar omkring tio årslöner, men tänk då på att både kvinnor och män lönarbetar i ungefär samma omfattning idag, så var inte fallet för 45 år sedan.

Min poäng är alltså att det kanske inte är husen som blivit dyra utan allt annat som blivit billigt.

Bostadsrätter har visserligen skenat i pris de senaste 10-20 åren, men det beror väl främst på att låga räntor inneburit (relativt sett) sänkta avgifter (kanske samma i kronor räknat som på 1980-talet). För några decennier sedan var väl ofta avgiften för en bostadsrätt nästan lika hög som hyran för motsvarande hyresrätt.

[Markus Holst]

En orsak till skenande priser är såklart dels de låga räntorna men också amorteringsfriheten och synen på lån.

Före 1991 var kravet på ett bolån att man skulle amortera på 30 år. Idag amorteras inga lån vilket ju höjer lusten att låna mer eftersom utgiften blir lägre. Detta i kombination med en naiv syn på ekonomi ("hyr av banken") skapar de dyra lägenheterna. Många verkar tro att lägenheten alltid kommer kunna säljas till samma pris och man räknar med att en dag kunna lämna lägenheten skuldfri. Det resonemanget fungerade under 70-talets höga inflation men idag är ett sådant resonemang vanskligt.

Banker och regering kan med ett pojkstreck ändra tillbaka detta till normalitet men väljer att låta bli. För banken är det God ekonomi att folk lånar mycket och regeringen vågar inte ta i det eftersom månens privatekonomi skulle fara illa om man blev tvungen att ansvara för sina lån.

[masase]

Det är lite intressant att jämföra mellan olika länder vad som krävs för bolån.

När vi köpte hus i USA 2008 så krävdes 20% kontantinsats och sedan låstes avbetalning och ränta på 30 år vilket är vet vanligaste i USA.
När vi köpte i NL 2014 så kunde man låna 104% av husvärdet och sedan betalas lånet av på 30 år med räntan flytande på 2-5 år.

Det intressanta är att priserna i Amsterdam har ökat med ungefär 30% under de senaste tre åren. Om man tar ett exempel med ett radhus som kostar 450 kEUR så har en genomsnittlig familj "fått" finansiell inkomst på cirka 50 kEUR per år. Den genomsnittliga lönen för samma familj ligger på 70-90 kEUR brutto och runt 45-60 kEUR netto. Självklart så har detta väldigt stor effekt på den genomsnittliga väljaren och ingen vill förstöra festen.

Det är värt att notera att priserna gick ner med cirka 30% 2008-2012 och var tillbaks på 2008 nivå runt 2014.

[a81]

Det är lite intressant att jämföra mellan olika länder vad som krävs för bolån.

När vi köpte hus i USA 2008 så krävdes 20% kontantinsats och sedan låstes avbetalning och ränta på 30 år vilket är vet vanligaste i USA.
När vi köpte i NL 2014 så kunde man låna 104% av husvärdet och sedan betalas lånet av på 30 år med räntan flytande på 2-5 år.

Det intressanta är att priserna i Amsterdam har ökat med ungefär 30% under de senaste tre åren. Om man tar ett exempel med ett radhus som kostar 450 kEUR så har en genomsnittlig familj "fått" finansiell inkomst på cirka 50 kEUR per år. Den genomsnittliga lönen för samma familj ligger på 70-90 kEUR brutto och runt 45-60 kEUR netto. Självklart så har detta väldigt stor effekt på den genomsnittliga väljaren och ingen vill förstöra festen.

Det är värt att notera att priserna gick ner med cirka 30% 2008-2012 och var tillbaks på 2008 nivå runt 2014.

Prisutvecklingen verkar vara ungefär densamma i Nederländerna som i Sverige. Värdeökningen i bostaden är en tredje inkomst i familjen. Lönerna är väl liknande eller något lägre i Sverige. En typisk "Svensson-familj" har kanske 60 000-70 000 kr/mån före skatt och därmed 45 000-50 000 kr/mån efter skatt. I praktiken har väl dock flertalet småbarnsfamiljer mindre p.g.a. föräldraledighet, deltidsarbete, etc. Dessutom är det ju inte helt ovanligt att någon i familjen t.ex. studerar eller är sjukskriven.

Visst amorteras det rätt mycket även i Sverige. De allra flesta amorterar på sina bolån om de inte är mycket låga. Har man ett hus för 5 miljoner kr och lån på 500 000 kr är kanske inte amorteringsviljan jättehög.

För att köpa en bostad i Sverige måste 15 % av köpeskillingen betalas kontant med egna pengar (alternativt pengar från sina föräldrar, blancolån, etc.). Har man lån motsvarande mer än 70 % av bostadens värde måste 2 % per år amorteras, har man lån mellan 50 % och 70 % av bostadens värde måste 1 % per år amorteras. Vid mindre än 50 % belåning behöver ingen amortering ske, men flertalet amorterar ändå.

[Markus Holst]

1% amortering tyder på att man gärna överlåter skulderna till barnen.

[HJ]

1% amortering tyder på att man räknar med att bostadens värde inte kommer minska under överskådlig tid utan att lånet med god marginal kan betalas vid försäljning av bostaden.

Utan att bli allt för politisk är bopriserna i Sverige, och hur lönsamt det har varit (hittills i alla fall) att äga sin bostad i storstadsregionerna i förhållande till att hyra den, den i mina ögon grövsta orättvisan i vårt samhälle. Dels en gigantisk förmögenhetsförflyttning uppåt i generationen (20-30 åringar tar mångmiljonlån för att köpa 60-70-åringars obelånade bostäder), dels en orättvisa som gynnar de som som har haft råd att äga i motsats till de som varit tvugna att hyra (det är inte ovanligt att värdeökningen på bostäder är större än boendekostnaderna, dvs ränta och driftskostnader/bostadsrättsavgifter). Och på toppen av allt, ränteavdrag som varken S eller M ens vill förhandla om att trappa ner.

För 15 år sedan skakade man på huvudet åt den vettlösa inflationen på 70-80-talen. Många skakar på huvudet åt bopriserna, men enskilda personer saknar reella möjligheter att ställa sig utanför systemet.

/Håkan

[sonderling]

Jag tycker bostadsbranchen är helt sjuk och detsamma med dessa astronomiska bolån som man måste ta för att få bostad. Men jag tillhör ju dem som förlorade på detta lotteri och betalar av på ett hus som jag inte har längre. När det var som mest bissart fick jag inte sälja för banken eftersom det inte täckte in mitt lån, som om huset hade mig som gisslan? Hade då helst velat göra som jag hörde att de gjorde i USA, dvs bara lämnade huset med nyckeln i låset. (Hur funkar det förresten?)

Nåväl jag känner ytterligare flera som förlorat på detta lotteri, oftast när omständigheter (skillsmässa, dödsfall, arbetslöshet) tvingar en att sälja vid fel tidpunkt.

HJ skrev:

(20-30 åringar tar mångmiljonlån för att köpa 60-70-åringars obelånade bostäder)

Jo jag mins flera fikasamtal med dessa 40-talister innan de försvann på sin pension, där de helt ovetandes om dagens situation berättade hur lätt de skaffade bostaden på 60-70-talet. De kanske köpte en villa i Bromma för 25 tusen och sedan sålde 40 år senare för 3,5 miljoner. Och sedan gav dagens unga goda råd dessutom hur de skulle göra som om det var samma spelregler som gällde.

Sonderling