Bolån i Sverige

[Amund]

Som kanske är bekant satte just Schweiz under eurokrisen 2011 ett tak på hur stark francen fick bli mot euron. (När taket avskaffades sänkte man styrräntan drastiskt, till -0,75 tror jag.)

Så om Riksbanken oroar sig för radikala växelkursförstärkningar är man i gott sällskap.

Jo men du glömmer berätta att när man släppte det där taket så förändrades växelkursen från 1,21 till typ 0,99 över en natt, det påminner om när Sverige knöt SEK till ECUN på 90-talet, ett fåfängt försök av politikerna att kontrollera marknaden.

Hur som helst så har schweizerfrancen om vi tar en 10-årsperiod ökat närmare 60 % i värde mot den svenska kronan, så om den schweiziska centralbanken vore lika måna om att trycka ned värdet på den egna valutan som den svenska Riksbanken, så borde de satt reporäntan på kanske uppåt -10% (minus alltså).

[Vysotskij]

Poängen var alltså att det är en utveckling som den schweiziska centralbanken finner olycklig, precis som den svenska skulle tycka. Tror inte att någon centralbank vet hur man skulle kunna sätta en ränta på minus 10 procent.

Sen kan förstås både appreciering och depreciering vara förenliga med ett inflationsmål, vilket är det såväl Riksbanken som SNB tar sikte på.

[Amund]

Poängen var alltså att det är en utveckling som den schweiziska centralbanken finner olycklig, precis som den svenska skulle tycka. Tror inte att någon centralbank vet hur man skulle kunna sätta en ränta på minus 10 procent.

Och i min poäng var en reporänta på -10 % ett retoriskt grepp liksom hela Schweizkopplingen.

Grundfrågan handlar om RB-fullmäktiges (långt ifrån alla ledamöter) besatthet att pressa ned kronans värde i dyn, trots att de ekonomiska hjulen snurrar - Samtidigt som man trycker ut 300 MILJARDER SVENSKA KRONOR extra ut i ekonomin, astronomiska summor som bara bostadskåta barnfamiljer bedömer är en bra affär att låna - 300 miljarder SEK rätt in i bostadsmarknaden. Summan skulle lätt kunna täcka försvarsutgifterna under 6 år och det kanske skulle gjort lika stor eller bättre nytta i syftet att höja inflationen, men med skillnaden att vi med en fördubbling av försvarsutgifterna då också fått något samhällsnyttigt för pengarna.

Den globala marknadsräntan är låg för att människor vill spara (för) mycket och investera (för) lite.

Det vore intressant om du nu inte delar min uppfattning, men med dina stora kunskaper på området förklarade varför nuvarande penningpolitik är vettigare, samt varför du anser att devalveringspolitiken fortfarande är central för Svensk ekonomi (jag vet och förstår detta med produktionskostnadsläge men jag vill veta varför vi måste driva det in absurdum när både produktionskostnader och handel för svensk industri oftast sker i andra valutor?).

[Vysotskij]

Riksbanken har enligt lag ett mål för penningpolitiken: En låg inflation, operationaliserad som cirka två procent per år. Det är vad direktionens penningpolitiska beslut siktar mot. En för hög inflation är skadlig för ekonomi, en negativ (deflation) sannolikt ännu mer skadlig. De senaste decennierna har man i snitt legat hyfsat men oftare för lågt än för högt, särskilt årtiondet sedan finanskrisen.

Riksbanken bedriver mig veterligen ingen deprecieringspolitik. Men växelkursen är en av de kanaler genom vilka räntan påverkar ekonomin och inflationen. En ränta som avviker från den våra viktigaste handelspartners, huvudsakligen eurozonen, har skulle påverka växelkursen och därmed priserna på importerat gods samt konkurrenskraften och aktiviteten i exportsektorn.

Vad här sagts om ränta avser vad jag förstår både själva styrräntan och de ränteeffekter som ges av tillgångsköp.

[Amund]

Riksbanken har enligt lag ett mål för penningpolitiken: En låg inflation, operationaliserad som cirka två procent per år. Det är vad direktionens penningpolitiska beslut siktar mot. En för hög inflation är skadlig för ekonomi, en negativ (deflation) sannolikt ännu mer skadlig. De senaste decennierna har man i snitt legat hyfsat men oftare för lågt än för högt, särskilt årtiondet sedan finanskrisen.

Ja och det är väl där någonstans felet ligger att ingen tar ett helhetsansvar, riksbankschefen stirrar sig blind på sitt tvåprocentsmål och fortsätter gasa om det fattas en tiondels procent till målet. Samtidigt som han hela tiden hintat att ansvaret för den ekonomiska politiken ligger hos politikerna, politiker som inte ser inflationsbekämpning som sitt ansvar – politiker som inte heller har mod att stoppa fastighetsbubblan.

Vad här sagts om ränta avser vad jag förstår både själva styrräntan och de ränteeffekter som ges av tillgångsköp.

Ja.


Vill åter betona att det i Sverige idag bedöms som mycket riskfyllt att låna till investeringar för sunda företag, bankerna ger inga topplån där inte utan företag får ofta välja den dyrare låneformen företagsobligationer. Privata hushåll däremot som staten dessutom subventionerar med kraftiga ränteavdrag får låna hur mycket som helst och ingen säger stopp. Jag blir ännu oroligare när "experter" försöker förklara att det INTE är en bubbla med argumentet att eftersom efterfrågan är hög kan priserna inte gå ned...

[Vysotskij]

Nu har ju den historiska kritiken mot riksbankschefen främst varit att han inte tittade tillräckligt mycket på inflationsmålet. De räntehöjningar som skulle krävas för att på ett avgörande sätt förändra bostadskostnaderna, om man nu vill det, skulle också drabba företag, sysselsättning och tillväxt.

Jag delar bilden att det kan vara ett problem med de relativa finansieringskostnaderna för företag och för privatbostäder, även om de förras räntor är lika avdragsgilla som de senares. Den hittills bästa lösningen var en marknadsvärdesbaserad fastighetsskatt, men jag har viss förståelse för att politiker tycker att den vore svår att återinföra.

[Markus Holst]

Men kan vi lägga skulden hos staten att folk lånar som idioter? Jag vill nog lägga ansvaret på den enskilde. Alla som lånat jättebelopp har gjort det med öppna ögon. Alla har kunnat titta i backspegeln och läsa om fastighetsbubblan på 80-talet, men alla verkar ha valt att låta bli.

[sonderling]

Men kan vi lägga skulden hos staten att folk lånar som idioter? Jag vill nog lägga ansvaret på den enskilde. Alla som lånat jättebelopp har gjort det med öppna ögon. Alla har kunnat titta i backspegeln och läsa om fastighetsbubblan på 80-talet, men alla verkar ha valt att låta bli.

Jo jag håller med till viss del men om det är enda sättet att få bostad då? Och staten har ju uppmuntrat att sälja ut allmännyttan dvs hyreslägenheter så det alternativet har ju minskat. Fast nu har man ju upptäckt hörde jag på radio att kund segmentet som har råd med dyra bostadsrätter tagit slut, så man gör om det till hyresrätter och andra upplåtelse former. Fast orsaken kallade de nått annat, ingen själv insikt där inte.

Sonderling

[HJ]

Staten har gjort det enormt lönsamt att äga sitt boende: ROT, ränteavdrag, fastighetsskatt som inte baseras på värdeökning, varit senfärdig med byggandet samt att man låtit de stora bankerna bli "too big to fail" så att bankerna inte behöver vara oroliga för att gå i konkurs eftersom staten ändå löser ut dem om/när det brakar ihop (om de varit oroliga hade de krävt högre ränta). En stor del av de som äger sitt boende i storstadsregionerna har haft större värdeökningar än vad bostadskostnaderna varit. De har fått betalt för att bo. Det är klart som attan att folk (som kan) investerar i boende. Särskilt som bankerna inte lagt överdrivet stor vikt vid att kontrollera säkerheternas egentliga värden (jasså du renoverar huset för 200 kkr? Ja då ökar värdet på säkerheten med 200 kkr. Jasså grannen sålde huset för 500 kkr mer än ditt? Då kan vi öka värdet på sitt hus med 500 kkr.) Väldigt lämpligt när man vill minska sin skuld i förhållande till säkerhetens värde och på så sätt på ner räntenivåerna. Åtminstone en fördel med den gamla fastighetsskatten var att det fanns ett incitament att inte hålla på att övervärdera sitt hus.

Det som gör mig orolig är att det under lång tid legat i alla intressenters intresse att driva upp priserna. Boende, byggare, staten, bankerna osv. De mekanismer som skall hindra har satts ur spel (bankernas oro för säkerhetens värde, ordentligt utbud på hyresmarknaden, staten vill inte stöta sig med bostadsägande väljare osv).

Det tar inte från den eskilde ansvaret att inte låna mer än man klarar av och att investera klokt. Men som Sonderling påpekar är boende i vissa fall något man inte kan välja bort (annat än med mycket lång restid till jobbet) på samma enkla sätt som man kan välja bort ny bil eller thailandsresa. Och därmed betala dyrt för en bostad även om man egentligen skulle vilja vänta några år till efter kraschen. Det vi ser nu är att fler och fler av de som har möjlighet att vänta med att köpa dyrt också gör det, med utplanande priser som följd.

Donkeyman har tidigare i tråden nyktert konstaterat: Tro för guds skull inte att banken, trots alla sitt tal om att se till kundens bästa, vara kundvänlig osv. är något att luta sig mot när det blåser. Bara för att du och banken än så länge har haft gemensamma intressen gör det er inte till vänner i en oviss framtid.

/Håkan

[Amund]

Staten har gjort det enormt lönsamt att äga sitt boende: ROT, ränteavdrag, fastighetsskatt som inte baseras på värdeökning, varit senfärdig med byggandet samt att man låtit de stora bankerna bli "too big to fail" så att bankerna inte behöver vara oroliga för att gå i konkurs eftersom staten ändå löser ut dem om/när det brakar ihop (om de varit oroliga hade de krävt högre ränta). En stor del av de som äger sitt boende i storstadsregionerna har haft större värdeökningar än vad bostadskostnaderna varit. De har fått betalt för att bo. Det är klart som attan att folk (som kan) investerar i boende. Särskilt som bankerna inte lagt överdrivet stor vikt vid att kontrollera säkerheternas egentliga värden (jasså du renoverar huset för 200 kkr? Ja då ökar värdet på säkerheten med 200 kkr. Jasså grannen sålde huset för 500 kkr mer än ditt? Då kan vi öka värdet på sitt hus med 500 kkr.) Väldigt lämpligt när man vill minska sin skuld i förhållande till säkerhetens värde och på så sätt på ner räntenivåerna. Åtminstone en fördel med den gamla fastighetsskatten var att det fanns ett incitament att inte hålla på att övervärdera sitt hus.

Det som gör mig orolig är att det under lång tid legat i alla intressenters intresse att driva upp priserna. Boende, byggare, staten, bankerna osv. De mekanismer som skall hindra har satts ur spel (bankernas oro för säkerhetens värde, ordentligt utbud på hyresmarknaden, staten vill inte stöta sig med bostadsägande väljare osv).

Det tar inte från den eskilde ansvaret att inte låna mer än man klarar av och att investera klokt. Men som Sonderling påpekar är boende i vissa fall något man inte kan välja bort (annat än med mycket lång restid till jobbet) på samma enkla sätt som man kan välja bort ny bil eller thailandsresa. Och därmed betala dyrt för en bostad även om man egentligen skulle vilja vänta några år till efter kraschen. Det vi ser nu är att fler och fler av de som har möjlighet att vänta med att köpa dyrt också gör det, med utplanande priser som följd.

Donkeyman har tidigare i tråden nyktert konstaterat: Tro för guds skull inte att banken, trots alla sitt tal om att se till kundens bästa, vara kundvänlig osv. är något att luta sig mot när det blåser. Bara för att du och banken än så länge har haft gemensamma intressen gör det er inte till vänner i en oviss framtid.

/Håkan

Det var en av de bästa sammanfattningar jag någonsin läst - mycket klargörande!

[masase]

Oscar properties lämnade rapport i fredags och det är rätt intressant att kika lite på hur OP mår eftersom bolaget är lite av kanariefågeln i gruvan inom lyxbostadsrättutvecklingssegmentet.

Den mest oroande siffran är att försäljningen av bostadsrätten under Q4 har gått från 104 till 16(!). Bolaget har dock dragit i stora nödbromset och helt slutat påbörja nya byggen. Det ligger 1114 bostäder under byggnad så lite beroende på hur många av de som är sålda så kommer det ta runt en hundra år att sälja det som är under byggnad med nuvarande säljtakt.

Kapitalmarknaden verkar se en ökad risk för nedskrivningar/konkurs eftersom finansieringskostnaden ökade från 4.2% till 5.9%. Givet den genomsnittsliga kreditlängden har minskat från 2.1 år till 1.7 så verkar det som om OP har kraftigt ökande finansieringskostnader.

OP har 480 MSEK i tillgångar och har ytterligare 100 MSEK i kreditlinor. Cashburn i operativ verksamhet är runt 100 MSEK per kvartal så det finns pengar för ungefär ett år. Dock så kommer 750 MSEK skulder behöva refinansieras under 2018 vilket sannolikt kommer drive upp cashburn signifikant givet de ökade finansieringskostnaderna.

Summerat: Om inte försäljningen av bostadsrätt tar fart så kommer OP sannolikt inte finnas kvar vid den här tiden nästa år. Om jag vore en bostadsrättköpare med OP som leverantör så skulle jag vara rätt orolig i det här läget.

Mera info: http://oscarproperties.com/finansiell-r ... mber-2017/

[erep]

Har ni annars någonsin reflekterat att ni har ett väldigt extremt bostadssystem i Sverige?

1) Bostadsrätter får inte hyras vidare. I resten av Europa kan man hyra sin lägenhet på marknaden.
2) Ni har en reglerad hyresmarknad. Största delen av Europa har en fri marknad, med inslag av kommunala eller andra subventionerade hyreslägenheter.

Era svarta hyreskontrakt finns helt enkelt inte i en friare marknad.

[Lejonmod]

Idén med en reglerad bostadsmarknad är att fastighetsägarens makt inte ska bli så stor att de kan utnyttja köparen, hyresgästen på ett ett ocker liknande sätt samt styra bostadbyggandet dit samhällsplanerarna vill ha den.
Idén kan kanske vara bra men det praktiska haltar en del

[erep]

Idén med en reglerad bostadsmarknad är att fastighetsägarens makt inte ska bli så stor att de kan utnyttja köparen, hyresgästen på ett ett ocker liknande sätt samt styra bostadbyggandet dit samhällsplanerarna vill ha den.
Idén kan kanske vara bra men det praktiska haltar en del

Även kommunismens ide låter vacker

[Markus Holst]

Idén med en reglerad bostadsmarknad är att fastighetsägarens makt inte ska bli så stor att de kan utnyttja köparen, hyresgästen på ett ett ocker liknande sätt samt styra bostadbyggandet dit samhällsplanerarna vill ha den.
Idén kan kanske vara bra men det praktiska haltar en del

Jag hade instämt till fullo om dessa problem hade varit vanliga utanför Sverige. Är de det? Regleringen ser jag som socialistens övliga oförmåga att skilja på mitt och ditt.