Bolån i Sverige

[sonderling]

HGS jag känner igen mig i det du skriver. Jag och min fru har kommit till samma slutsats, vi stannar här där vi hamnade tills barnen slutat skolan.
Sedan kanske vi kan leta oss fram till var vi egentligen vill bo.
Jag undrar hur många svenskar som är i samma situation?

Sonderling

[masase]

Vi har försökt med bankerna, men det blir blankt nej var vi än försöker. Fast jobb, tillräckligt mycket inkomst tillsammans, men blankt nej till att få låna pengar till något man själv kan äga.

Varför säger banken nej? Otillräcklig kontantinsats? Betalningsanmärkning?

(Förstår om det är för privat för att svara men det vore intressant att veta skälet)

[LasseMaja]

De är på väg att strama till lånereglerna på många sätt här i landet. Hyreslägenheter har varit svårt att få för svenskar, för på många orter går i princip hela tillgången i allmännyttan till asylsökande (ibland köper kommunerna också bostadsrätter och hus till ändamålet). Här i trakten köper folk hus i tidigare avfolkningsorter upp till 10 mil från sina arbetsplatser. Men stramas lånereglerna åt ytterligare så har de ej längre den lösningen heller. Ökat missnöje och social oro är att vänta.

[sonderling]

Vi har försökt med bankerna, men det blir blankt nej var vi än försöker. Fast jobb, tillräckligt mycket inkomst tillsammans, men blankt nej till att få låna pengar till något man själv kan äga.

Varför säger banken nej? Otillräcklig kontantinsats? Betalningsanmärkning?

(Förstår om det är för privat för att svara men det vore intressant att veta skälet)

Ja kanske nått att diskutera i ett PM.
För egen del är det att jag redan har en skuld, på ett hus jag inte äger, ett s.k. blanco lån.
Har fem år att tjäna av på den lektionen i livets hårda skola. Fick veta av en arbetskamrat som är 58 att 60 är gränsen för att låna till ett bostadsköp, eller ja man måste ha högre kontant insats. Han hade precis köpt en BRF lgh.

Ja Lassemaja du har rätt det är en bomb på väg att explodera. Och risken är stor att främlingsfientliga krafter utnyttjar detta.
Social oro var ordet.

Sonderling

[mrsund]

Fast vad är alternativet om ingen "utnyttjar" det, fortsätta ge bort lägenheter och låta de som betalar skatt bo sämre?

[masase]

För egen del är det att jag redan har en skuld, på ett hus jag inte äger, ett s.k. blanco lån.
Har fem år att tjäna av på den lektionen i livets hårda skola. Fick veta av en arbetskamrat som är 58 att 60 är gränsen för att låna till ett bostadsköp, eller ja man måste ha högre kontant insats. Han hade precis köpt en BRF lgh.

Jag bodde i USA 2006-2013 och fick genomleva den amerikanska bostadskrisen på relativt nära håll. VI köpte dock inte hus i USA förrän 2008 och det var efter fallet så personligen så klarade vi oss bra. Vi hade dock en del vänner som hade hus i Florida som valde att driva fram en short sell eftersom deras fritids och uthyrningsbostäder var värde betydligt mindre än vad de var belånade för. Du förlorar din instats och banken kan förvisso ge dig dålig kreditvärdighet men förlusten är inte assignable så det är banken som får ta den riktiga smällen. Lite annorlunda mot Sverige där eventuell delta blir bancolån med tio års amortering och rejäl ränta.

I USA var det äganderätter och hus i Las Vegas, Inland Empire i CA och i FL vars ägare var högt belånade sub prime (NINJA= No Income No Assests) som var kanariefågeln i kolgruvan. I Sverige så är kanske nya eller underkapitaliserade bostadsrättsföreningar i b och c lägen? All risk landar i vilket fall hos enskilda personer som ofta saknar information och kunskap för att kunna förstå vad de har gett sig in på.

Jag rekommderar att kika på vad ALM Equitys VD har att säga och också vad han inte säger: https://www.youtube.com/watch?v=-C1gFYweAts&t=859s

All egentlig risk är koncentrerad till individer eftersom ALM Equity är isolerade via ett projectspecifikt bolag.

(edit: fixade citat mark up)

[varjag]

Ja Lassemaja du har rätt det är en bomb på väg att explodera. Och risken är stor att främlingsfientliga krafter utnyttjar detta.
Social oro var ordet.

Vore inte ''en bubbla som imploderar'' - en bättre beskrivning?

Varjag

[Donkeyman]

Jag hänvisar till det jag skrev i mitt inlägg för länge sedan i början av denna tråd:

Och går man tillbaka till den förra krisen för si så där 25 år sedan så finns motbeviset. Den gången var det många som hade belånat en fastighet till låt säga 1 mille men där värdet plötsligt bara var 700.000. De fick då ett brev från "sin" bank där man utbad sig om att mellanskillnaden skulle betalas in eller så måste man skaffa kompletterande säkerhet. Annars blev lånet uppsagt i sin helhet. De allra flesta fick 14 dagar på sig.

Vad är det som säger att detta inte kommer att upprepa sig nästa gång fastighetesvärdena dyker nedåt?

[varjag]

Jag hänvisar till det jag skrev i mitt inlägg för länge sedan i början av denna tråd:

Och går man tillbaka till den förra krisen för si så där 25 år sedan så finns motbeviset. Den gången var det många som hade belånat en fastighet till låt säga 1 mille men där värdet plötsligt bara var 700.000. De fick då ett brev från "sin" bank där man utbad sig om att mellanskillnaden skulle betalas in eller så måste man skaffa kompletterande säkerhet. Annars blev lånet uppsagt i sin helhet. De allra flesta fick 14 dagar på sig.

Vad är det som säger att detta inte kommer att upprepa sig nästa gång fastighetesvärdena dyker nedåt?

I.a.f. inte Riksbanken.........

Ekonomi. Hushållens höga och stigande skuldsättning utgör i nuläget den största risken för svensk ekonomi. Det är därför viktigt att förslaget om skärpt amorteringskrav kommer på plats, trots protester från svenska särintressen. En mer dämpad prisökningstakt på bostäder är också viktigt, enligt en rapport från Riksbankens avdelning för finansiell stabilitet.

Enligt Riksbanken behövs nu åtgärder som minskar den typiske svenskens "vilja eller förmåga att skuldsätta sig". Sådana åtgärder skulle kunna vara skattereformer som bidrar till en minskad prisökning av bostäder samt det skärpta amorteringskrav som Finansinspektionen lagt fram, och som Riksbanken stöder.

Australien kämpar f.n. med en liknande ''bubbla''. Framför allt i Sydney och Melbourne - där idiotpriserna visat tecken på avsvalning.

Låga - eller O-räntor har bidragit till bubblornas tillväxt. Men ingen vågar ens mumla om - vad som händer om dessa skulle, säg - dubbleras

Dagens ränteläge är ju historiskt lågt. Jag tror det kommer att fortsätta - då ingen vågar ''trampa på gaspedalen'' - då spricker många bubblor!

Varjag

[HJ]

Enligt konsumenternas (se även Konsumentkreditlagens 33§) så gäller följande:
https://www.konsumenternas.se/lana/olik ... uppsagning

Långivarens rätt att säga upp lånet
Om du är sen med en betalning har långivaren rätt att säga upp lånet, men då krävs det att det står i låneavtalet att lånet kan sägas upp vid sen betalning. Dessutom måste någon av följande punkter vara uppfylld:
•du är mer än en månad sen med att betala ett belopp som är större än tio procent av hela lånet,
•du har två eller flera gånger varit mer än en månad sen med att betala ett belopp som är större än fem procent av hela lånet,
•du är på annat sätt i väsentligt dröjsmål med att betala,
•den säkerhet som ställts för krediten, har sjunkit väsentligt i värde eller
•du har aktivt undandragit dig att betala ditt lån.

Om ditt lån sägs upp på grund av att du är sen med att betala, har du oftast rätt till fyra veckors uppsägningstid. Uppsägningen ska återtas om du, innan uppsägningstiden gått ut, betalar skulden plus ränta. Men den möjligheten kan du bara utnyttja en gång per lån.

Försämrad säkerhet
När säkerheten för lånet består av pant i fastighet eller bostadsrätt har kreditgivaren rätt till betalning i förtid på grund av försämrad säkerhet bara om säkerheten har försämrats avsevärt till följd av någon annan orsak än en allmän prisnedgång. Exempel på sådana orsaker kan vara brand eller att bostaden vanvårdats.

Alltså: Så länge du betalar i tid och sköter om din bostad skall ditt bolån vara skyddat vid en prisnedgång.

Men vad som eventuellt kan hända är att om du har en kort ränteavtalstid så kan banken plötsligt göra bedömningen att du är ett osäkert kort, och därmed bör ha en (väldigt) hög ränta. Som du inte kan betala vilket i sin tur ger banken möjlighet att säga upp lånet. Och om marknaden har gått ner är det naturligtvis inte så enkelt att flytta till en annan bank (här ser jag faktiskt en potentiell nytta med ett statligt subventionerat bolåneinstitut).

Konsumentkreditlagen förefaller vara från 2010, så det kan hända att dessa bestämmelser inte fanns i motsvarande form på 1990-talskrisen.

/Håkan

[masase]

Alltså: Så länge du betalar i tid och sköter om din bostad skall ditt bolån vara skyddat vid en prisnedgång.

Men vad som eventuellt kan hända är att om du har en kort ränteavtalstid så kan banken plötsligt göra bedömningen att du är ett osäkert kort, och därmed bör ha en (väldigt) hög ränta. Som du inte kan betala vilket i sin tur ger banken möjlighet att säga upp lånet. Och om marknaden har gått ner är det naturligtvis inte så enkelt att flytta till en annan bank (här ser jag faktiskt en potentiell nytta med ett statligt subventionerat bolåneinstitut).

Det som är problemet är att du är enbart skyddad mot fallande värde hos panten (bostaden) under löptiden. Enligt Riksbanken (1) så hade 94% av alla bolån 2015 en kortare löptid än fem år. Under perioden 1996-2015 så blev löptiderna stadigt kortare så situationen är sannolikt liknande idag.

Låt oss räkna på ett konkret exempel. Anta att du idag äger en bostad som var värd 5 mSEK när du köpte den och du är belånad till 80% (4 MSEK). Priserna faller med 20% och din bostad är nu värd 4 MSEK vilket gör att du kan låna max 3,4 mSEK.

När din löptid går ut så måste banken alltså enligt lag kräva att du lägger till säkerhet på minst 600 000 SEK t.ex. i form av ett blankolån till 5% effektiv ränta och tio års avbetalning. Detta innebär en ökad månadskostnad med 2,5 kSEK (ränta) och 5 kSEK (avbetalning). Dessutom så blir du nu en högriskkund och tappar ränterabbaten på 0,5% vilket lägger till 1500 SEK till månadskostnaden. Kostandsökning: 9k SEK per månad

Om banken bedömmer att de enbart vill ge bolån till 80% eller vill ha ännu högre riskpremie så blir det ännu dyrare.

Det svenska konsumentskyddet kring bostadslån är inte anpassat till verkligheten på den svenska bolånemarknaden och om det blir ett rejält prisfall så kommer många hushåll få det svårt.

(1) http://www.riksbank.se/Documents/Rappor ... 02_sve.pdf

[varjag]

Faderskapets devis: Fan - tar hem lånena

, Varjag

[HJ]

Nja, löptid är väl den tid lånet löper, vilket normalt är 30 år för hypotekslån. Sedan har man en räntebindningstid som oftast är mycket kortare än så (3 månader för sk rörlig ränta). Som jag förstått det så gäller villkoren för panten under löptiden, men det diskuteras sällan eftersom det är räntebindningstiden som har en mera direkt betydelse för vardagsekonomin.

Men sedan kan bankerna utnyttja den kortare räntebindningstiden för att göra det svårt att betala lånen eller få in så mycket pengar som möjligt liknande ditt exempel.

/Håkan

[masase]

Nja, löptid är väl den tid lånet löper, vilket normalt är 30 år för hypotekslån. Sedan har man en räntebindningstid som oftast är mycket kortare än så (3 månader för sk rörlig ränta). Som jag förstått det så gäller villkoren för panten under löptiden, men det diskuteras sällan eftersom det är räntebindningstiden som har en mera direkt betydelse för vardagsekonomin.

Men sedan kan bankerna utnyttja den kortare räntebindningstiden för att göra det svårt att betala lånen eller få in så mycket pengar som möjligt liknande ditt exempel.

Jag läste in mig lite till och det verkar som om din nuvarande bank har laglig rätt och skyldighet att fortsätta ge dig ett lån till samma nivå som den existerande panten. Dock så är detta olagligt för alla övriga kreditinsitut eftersom de inte får låna ut över 85% av marknadsvärde.

I praktiken så är lagen helt tandlös eftersom banken kan sätta vilken ränta de vill när räntebindningstiden löper ut. Det är givetvis möjligt för en bank att ge ett lån till icke marknadsmässiga villkor men väldigt få banker agerar på det viset. Speciellt eftersom banken bara kan stoppa in marknadsvärdet av panten i bostadsobligationen så bankens upplångskostnad kommer att öka.

[Markus Holst]

Enligt Riksbanken behövs nu åtgärder som minskar den typiske svenskens "vilja eller förmåga att skuldsätta sig". Sådana åtgärder skulle kunna vara skattereformer som bidrar till en minskad prisökning av bostäder samt det skärpta amorteringskrav som Finansinspektionen lagt fram, och som Riksbanken stöder.

Riksbanken hejar ju samtidigt på lånekarusellen med sina låga räntor. De hade enkelt kunnat öka räntorna och därmed gått runt det rådande problemet med amorteringskrav.

Jag minns ju 90-talskrisen. Vi hade rörlig ränta och vissa månader var den 17%. Det var tufft.