ombildning av hyresrätt

[Bulldog]

Om man ombildar en hyresfastighet till bostadsrätt säljer man om jag har förstått saken rätt huset till en förening. Det pratas ofta om att de som får sina lägenheter omvandlade till bostadsrätter gör ett klipp och det måste ju bero på att alla lägenheter tillsammans är värda mer än vad föreningen betalar och min fråga är varför är det så? Är det helt enket så att man värderar besittningsrätten till lägenheten till en viss summa och denna drar man av från priset. Och om det nu är så att hyresgästen gör ett klipp varför är då inte alla (hyresgäster) positiva till omvandlingen? är det endast av ideologiska skäl eller finns det andra nackdelar?

Obs att jag inte vill ha en politisk disskussion om huruvida det är rätt att sälja ut allmännyttan, utan jag som lantis är bara nyfiken på hur det går till uti stora världen

[Belisarius]

Som jag förstått det så säljs fastigheten till bruksvärdet, vilket i alla fall i storstäderna är långt under marknadsvärdet. Att då köpa sin andel i föreningen (motsvarande lägenhetens storlek av det totala beståndet, ofta) och senare sälja den på öppna marknaden till marknadsvärdet brukar innebära en rejäl förtjänst.

Man kan vända på det och säga så här - om fastighetsägaren skulle sälja till ett annat fastighetsbolag och det gick att sätta marknadshyror på lägenheterna, skulle de få mer betalt då jämfört med att sälja det till föreningen? Lita på det, i de fall det handlar om attraktiva lägen.

[Wooster]

Som jag förstått det så säljs fastigheten till bruksvärdet, vilket i alla fall i storstäderna är långt under marknadsvärdet. Att då köpa sin andel i föreningen (motsvarande lägenhetens storlek av det totala beståndet, ofta) och senare sälja den på öppna marknaden till marknadsvärdet brukar innebära en rejäl förtjänst.

Man kan vända på det och säga så här - om fastighetsägaren skulle sälja till ett annat fastighetsbolag och det gick att sätta marknadshyror på lägenheterna, skulle de få mer betalt då jämfört med att sälja det till föreningen? Lita på det, i de fall det handlar om attraktiva lägen.

Är det verkligen så att fastigheten säljs till bruksvärdet? Då skulle ju det inte finnas något intresse av att någonsin ombilda en fastighet i en större tätort till bostadsrätter eftersom marknadsvärdet nästan alltid är högre än bruksvärdet (åtminstone i tider som dessa).

Jag tror tvärtom att det är så att man som fastighetsägare får ut mer pengar på att sälja vare lägenhet för sig till de boende (genom en bostadsrättsförening) än hela huset till en annan fastighetsägare. Och för att lättare få igenom affären så sänker man lägenhetspriserna under marknadsvärdet för lägenheterna men över marknadsvärdet för fastigheten i sig. Men det är min spekulation.

Det finns ju både nackdelar och fördelar med att äga sin lägenhet. Fördelen är att det kan vara billigare och en investering, nackdelen att det faktiskt är ett ekonomiskt risktagande (som det dessutom behövs kapital till).

[Markus Holst]

Och om det nu är så att hyresgästen gör ett klipp varför är då inte alla (hyresgäster) positiva till omvandlingen? är det endast av ideologiska skäl eller finns det andra nackdelar?

Därför att mången hyresvärd hyr sin bostad för att ha ett bra ställe att bo på, inte en sak att tjäna pengar på. Mången uppskattar inte det större ansvar det är att äga sin lägenhet, med underhåll och liknande.

Jag har hört just detta exempel omtalas, när en ung försäljartyp försökte förmå den gamle farbrorn arr köpa sin lägenhet omtalandes vilka enorma pengar farbrorn kunde tjäna, varpå farbron just replikerade att han endast hade lägenheten för sitt boende och var tämligen ointresserad av böket med att flytta för att tjäna pengar.

Hela tanken som här diskuteras, handlar ju om att man i samma stund som man har "fått" sin lägenhet, är villig att sälja den. I alla andra fall medför ju ombildandet större utgifter för den boende, till exempel i fastighets-skatt.

[Henke]

Jag tror tvärtom att det är så att man som fastighetsägare får ut mer pengar på att sälja vare lägenhet för sig till de boende (genom en bostadsrättsförening) än hela huset till en annan fastighetsägare. Och för att lättare få igenom affären så sänker man lägenhetspriserna under marknadsvärdet för lägenheterna men över marknadsvärdet för fastigheten i sig. Men det är min spekulation.

Exakt så är det efter vad jag förstått. En bostadsrättsförening kan alltid erbjuda ett högre pris än en hyresvärd (i alla fall så länge vi inte har marknadshyror).

Detta beror på två saker (som blir olika viktiga i olika föreningar, lägen etc). För det första är de avgifter bostadsrättsföreningen tar ut inte föremål för hyresregleringar. För det andra kan föreningens medlemmar uträtta arbete åt föreningen (ekonomi, visst underhåll, etc) och därmed ge föreningen lägre kostnader än en privat hyresvärd som måste köpa motsvarande tjänster.

Henrik

[Wooster]

Hela tanken som här diskuteras, handlar ju om att man i samma stund som man har "fått" sin lägenhet, är villig att sälja den. I alla andra fall medför ju ombildandet större utgifter för den boende, till exempel i fastighets-skatt.

Nej, det är billigare och man kan tjäna pengar på att bo kvar i den ombildande fastigheten. Det beror dock på hur mycket man betalat för lägenheten, hur mycket man lånat för att köpa lägenheten och i så fall till vilken ränta. Men bostadsrättsföreningar har aldrig samma avkastningskrav som hyresvärdar och kan dessutom, som Henke skriver, spara pengar på att medlemmar sköter ekonomi, en del underhåll, städning etc gratis mot billigare månadsavgift.

Fastighetsskatt betalar du alltid, oberoende av om du bor i hyresrätt eller bostadsrätt. Det är ju knappast så att fastighetsägaren tar pengarna till fastighetsskatten från egen ficka - den, likt alla andra utgifter, finansieras via hyran.

[cocteau]

Är det inte så att det finns lagar som reglerar vilka hyresnivåer man får ta ut till privatpersoner och att skötsamma hyresrättsinnehavare har "besittningsrätt" till sin lägenhet? I så fall kan ju en förening med lägenhetsinnehavarna själva som medlemma betala mer än en privat intressent kan.

[Belisarius]

Jo, hyresgäster hos föreningen omfattas av samma regler som övriga hyresgäster tror jag. Skillnaden är ju att man kan ta ut högre avgifter av bostadsärttinnehavarna - om de själva godkänner det i föreningen.

[Bulldog]

Om man skall sälja en fastighet i ett hett område kan alltså ofta en förening betala mer än någon annan, dessutom är sen lägenheterna värda mer var för sig än fastigheten, en win win situation således. Om man som hyresgäst har ont om pengar borde man väl ändå kunna låna på lägenheten (speciellt som man köper under marknadspris) och sen betala ränta och finansiera det med lägre hyra. Jag har väldigt svårt att se att någon säger nej till ett sådant upplägg men det kanske inte är så vanligt heller.

[Belisarius]

Nej, det är väl inte så vanligt... dessutom tar väl banken insatsen som säkerhet? Anyhoo, i de flesta fall hamnar man i en bättre situation i bostadsrätten jämfört med hyreslägenheten.

[Bulldog]

Vad händer vid följande situation.
Jag bor i en hyreslägenhet men har stora skulder och är i personlig kk
Fastigheten omvandlas till bostadsrätt. Om vi nu tänker att jag kan köpa min lägenhet som på öppna marknaden är värd 1 miljon för 500 tkr. Då ligger det ju i mina fordringsägares intresse att komma över den halva miljon jag tjänar. (För jag antar att om man sitter i en bostadsrätt och kommer på obestånd så tar fordringsägarna lägenheten säljer den och kastar ut mig på gatan )
Kan i så fall fordringsägarna tvinga mig att köpa min lägenhet för att sedan mäta ut den och sälja den?

[jornmark]

Hyresreglering får alltid samma resultat - övergång till BR eller motsvarande. Kolla länken om vad Milton Friedman skrev 1946.
http://www.nysun.com/article/43833

/J

[Martin Lundvall]

Kan i så fall fordringsägarna tvinga mig att köpa min lägenhet för att sedan mäta ut den och sälja den?

Som jag har förstått det så kanske. Vid en personlig konkurs ska dina tillgångar säljas, undantag görs från det som du anser behöva i ditt hushåll och överlevnad. Jag skulle nog gissa på att det beror på fall till fall, har du en bostadrätt men inte har möjlighet att flytta till något billigare så får du bo kvar.

/Martin

[Wooster]

Kan i så fall fordringsägarna tvinga mig att köpa min lägenhet för att sedan mäta ut den och sälja den?

Som jag har förstått det så kanske. Vid en personlig konkurs ska dina tillgångar säljas, undantag görs från det som du anser behöva i ditt hushåll och överlevnad. Jag skulle nog gissa på att det beror på fall till fall, har du en bostadrätt men inte har möjlighet att flytta till något billigare så får du bo kvar.

Funderade en del på scenariot när jag läste det men glömde sedan att svara på det.

Det är som Martin skriver, om man äger en bostadsrätt så tror jag man tvingas sälja den om man kan flytta till ett billigare boende. Fodringsägarens rätt är stark, men samtidigt har geldenären rätt till en grundläggande levnadsnivå - alltså tak över huvudet.

I fallet att man bor i en hyresrätt som kan omvandlas till bostadsrätt så är jag inte lika säker på att fodringsägarna kan tvinga dig till någonting - eftersom du inte har några pengar så kan du ju inte köpa lägenheten - däremot kan du upplåta hyresrätten till dina fodringsägare som sedan köper den som bostadsrätt. Men har lite svårt att tro att du kan tvingas till det. Om inte annat därför att en hyresrätt för bostadsändamål juridiskt aldrig kan värderas till annat än noll kronor (affärer med bostads-hyresrätter är förbjudet i Sverige).

Dock skulle jag vilja vända på det - skulle jag vara satt i personlig konkurs och hyresrätten där jag bor plötsligt skulle omvandlas till bostadsrätt så skulle jag förmodligen bli religiös. Det är ju som manna från himmelen - då kan man ju helt enkelt göra en deal med sina fodringsägare om att de bistår en att omvandla hyresrätten till en bostadsrätt som man sedan säljer för att betala skulderna och ta sig ur den personliga konkursen.

[jornmark]

Kan i så fall fordringsägarna tvinga mig att köpa min lägenhet för att sedan mäta ut den och sälja den?

Som jag har förstått det så kanske. Vid en personlig konkurs ska dina tillgångar säljas, undantag görs från det som du anser behöva i ditt hushåll och överlevnad. Jag skulle nog gissa på att det beror på fall till fall, har du en bostadrätt men inte har möjlighet att flytta till något billigare så får du bo kvar.

Funderade en del på scenariot när jag läste det men glömde sedan att svara på det.

Det är som Martin skriver, om man äger en bostadsrätt så tror jag man tvingas sälja den om man kan flytta till ett billigare boende. Fodringsägarens rätt är stark, men samtidigt har geldenären rätt till en grundläggande levnadsnivå - alltså tak över huvudet.

I fallet att man bor i en hyresrätt som kan omvandlas till bostadsrätt så är jag inte lika säker på att fodringsägarna kan tvinga dig till någonting - eftersom du inte har några pengar så kan du ju inte köpa lägenheten - däremot kan du upplåta hyresrätten till dina fodringsägare som sedan köper den som bostadsrätt. Men har lite svårt att tro att du kan tvingas till det. Om inte annat därför att en hyresrätt för bostadsändamål juridiskt aldrig kan värderas till annat än noll kronor (affärer med bostads-hyresrätter är förbjudet i Sverige).

Å andra sidan är det ju svårt att hitta alternativt boende p g a hyresregleringen (bruksvärdesprincipen). Fordringsägarens rätt är stark, men detta måste leda till problem. Is there a lawyer in the house?

Historiskt sett kan jag berätta att den endra fria marknad för bostadsrätter som fanns i Sverige före 1969 uppstod just vid konkurser. Fordringsägares starka rätt gjorde att BR, som i örigt var lika prisreglerade som hyreslägenheter mellan 1942-69, i dessa enstaka fall gick på exekutiva auktioner, som blev mediahändelser i bostadsbristens Sverige.