Amortering av bottenlån

[masase]

När man pratar med banker så verkar det som om det i Sverige idag är relativt vanligt med amorteringsfria bottenlån. Är detta korrekt? Jag har inte lyckats hitta några tillförlitliga siffror.

Jag vill också minnas att "tidigare" så var det vanligt med 30-50 års återbetalningstid på bottenlån. Är detta korrekt och när blev amorteringsfritt standard?

[Amund]

När man pratar med banker så verkar det som om det i Sverige idag är relativt vanligt med amorteringsfria bottenlån. Är detta korrekt?

Det är väl det som är det fina i kråksången, att nutidens människor lyckats skaka av sig tidigare generationers strävan att dö skuldfria. Det finns väl ingen anledning att inte förgylla livet genom att belåna värdefull egendom och så att säga konsumera tillgångarna under sin livstid för gud vet vad arvingarna kan göra för tokigt med pengarna.

Dessutom är det ju nationalekonomiskt förkastligt om en massa egendom skulle stå obelånad och inte användas i ekonomin. Jag är inte ironisk utan ser det som självklart att man utnyttjar ett konsumtionsutrymme som fasta värden (fastigheter, skog, etc.) kan ge. Sedan är det väl upp till var och en att bedöma hur stor andel av ett belånat objekt som känns tryggt samt hur man bedömer framtiden med tanke på oförutsedda saker som kan inträffa för alla.

[Wooster]

När man pratar med banker så verkar det som om det i Sverige idag är relativt vanligt med amorteringsfria bottenlån. Är detta korrekt? Jag har inte lyckats hitta några tillförlitliga siffror.

Jag vill också minnas att "tidigare" så var det vanligt med 30-50 års återbetalningstid på bottenlån. Är detta korrekt och när blev amorteringsfritt standard?

Ja, bankerna erbjuder vanligen amorteringsfrihet på bottenlånet. Bottenlån får man i sin tur ta på 80% av bostadens värde (vanligen också priset man betalat för bostaden). När jag pratade med min bankkontakt sa hon att amorteringsfriheten gavs med förbehållet att man kan tvingas börja amortera på bottenlån om priserna på motsvarande bostäder började gå ner.

Återbetalningstiden på bottenlån ligger vanligen mellan 30 och 60 år - vilket väl huvudsakligen bygger på att den bokföringsmässiga avskrivningen på byggnader är 50 år.

Vad är det för typ av siffror du är ute efter?

[Olof Trätälja]

Nu skiljer man väl inte så mycet på bottenlån och topplån längre. Med gällande regelverk och ur riskhanteringssynpunkt, inte alls. Ur marnadsföringsperspekktiv ut till kund kanske det fortfarande förekommer, men inte så ofta tror jag.

Annars är det ju i princip så att bottenlån mycket väl kan vara amorteringsfria eller ha en amorteringstakt motsvarande förmodade värdesänkning. Men det förmodade är ju nästan alltid värdehöjning räknat i inflationspengar. Det är absolut inget principiellt fel att ha amorteringsfritt under gällande inflationspolitik. Det som är fel är iflationspolitiken i sig.

Varför?

Jo ett "bottenlån" skrivs ut som ett skuldbrev på ett säkert värde tex en viss andel av en fastighets värde eller en ädelmetalls värde eller något annat med beständigt värde. När vi hade guldmyntot kunde man givevis skriva ut till 100% mot guldvärdet. Riksbanken skrev ut mot sin guldreserv.

Bankens uppgift var vid den här tiden och är fortfarande att växla in skuldebrevet på fastigheten mot skuldsdlar på riksbanksguldet, i dagligt tal bara "sedlar" eller "pengar", eftersom detta är enda lagliga betalningsmedel.

Så långt allt väl, men senare svek som bekant staterna sina skyldigheter att växla in skuldsedarna mot annat än nya skuldsedlar... Nya skuldsedlar började också tryckas rätt ut i luften utan minsta tanke på senare inlösen... Inflationspolitiken var skapad.

Vid inflationspolitik faller värdet på alla skuldebrev och sedlar noterade i den inflaterade valutan, alltså även skuldebrev utställda av privatpersoner på egna fastigheter. Det är därmed inte rationellt att amortera bort dem. Tvärt om bör man under inflationspolitik använda eventuellt överskottskapital till investeringar i ytterligare realkapital.

Troligen är det så enkelt att eftersom svenskar genom åren drabbats hårdare av inflationspolitik än andra så har man lärt sig bättre än många andra hur inflationspolitiken skall hanteras. Antingen medvetet, vilket förmodligen är ovanligt, eller intuitivit, man vet att lånen blir enklare att betala någon gång i framtiden alldeles av sig själva utan att man behöver göra något...

Allt fler vet också när man skall skriva ut nya skuldebrev på gamla fastigheter. För ett år sedan var det tex ett ypperligt tillfälle och detta var också vad som skedde. Trist för småföretagre utan fastigheter bara, pengarna kunde ju inte räcka åt alla när räntan blev för låg för hastigt....

[LasseMaja]

Min erfarenhet säger mig att de amorteringsfria bottenlånen är vanliga i storstadsreionerna medans de ute i landet fortfarande är ganska ovanliga.

[Schwalbe]

Jag köpte radhus, bostadsrätt, för 2,5 år sen. 1,250,000:-
125.000 i topplån, kontant.
3 lån, amorteringsfria, på 375.000:- vardera.
Lånen på 2,3, 5 år.

Vi amorterar inget, men jag vill, åtmindstone 1000:- i månaden.
Men regeringen hemma bestämmer.

[a81]

Vi får se hur detta utvecklas, nya regler verkar vara på gång. Sannolikt kommer vi att få se mycket mer av amortering i framtiden och situationen kommer troligen mer likna övriga Europa, där kraven på återbetalning är mycket hårdare.

Att folk amorterar så lite i Sverige beror väl i grunden på tre saker: liberal lagstiftning, vana av att inflationen "äter upp" lånen (jämför 1970- och 1980-talen), samt generösa avdrag för räntekostnader (ännu generösare förr).

Samtidigt finns det något slags motvilja i Sverige att äga saker (utan stora lån), att ha pengar på banken, etc. Dessutom är många rädda för små utgifter, men konsumerar desto mer när det gäller kapitalvaror, resor, etc. Jag tror att vi har en lite annan syn på pengar än i många andra länder.

[Olof Trätälja]

Vi får se hur detta utvecklas, nya regler verkar vara på gång. Sannolikt kommer vi att få se mycket mer av amortering i framtiden och situationen kommer troligen mer likna övriga Europa, där kraven på återbetalning är mycket hårdare.

Men det finns väl inget land i Europa som har amorteringskrav? Lagstiftningen är i princip densamma överallt i Europa. Dessutom är det väldigt svårt att se hur ett sådant krav skulle formuleras och vad man skulle uppnå. Skulle man förbjuda att höja belåningen tex? Och i så fall vad skulle det leda till förutom att fastigheter bollades runt mellan släktingar (för att få upp till startbelåning igen) samt att folk lånar max och amorterar minimalt från början. Det hela är dömt att bli politisk pannkaka.

Vad man däremot skulle kunna göra är att om inte reglera maxbelåningen så reglera hur mycket pantbrev man får ta ut och sedan kräva större eget kapital av bankerna för de blancolån som definitionsmässigt blir följden. Men dit har man inte kommit och det mesta tyder på att det inte blir så mycket av överhuvudtaget eftersom det politiska uppraget för närvarande består av floskler som inte konkret kan backas upp. (rent nonsens oftast)

PS För egen del höjde jag mina bostadslån med halvannan miljon under 2009 (på min gamla bostad) och placerade kapitalet realt. Man måste ju agera som man argumenterar och hittills har det i varje fall funkat !

[a81]

Vi får se hur detta utvecklas, nya regler verkar vara på gång. Sannolikt kommer vi att få se mycket mer av amortering i framtiden och situationen kommer troligen mer likna övriga Europa, där kraven på återbetalning är mycket hårdare.

Men det finns väl inget land i Europa som har amorteringskrav? Lagstiftningen är i princip densamma överallt i Europa. Dessutom är det väldigt svårt att se hur ett sådant krav skulle formuleras och vad man skulle uppnå. Skulle man förbjuda att höja belåningen tex? Och i så fall vad skulle det leda till förutom att fastigheter bollades runt mellan släktingar (för att få upp till startbelåning igen) samt att folk lånar max och amorterar minimalt från början. Det hela är dömt att bli politisk pannkaka.

Vad man däremot skulle kunna göra är att om inte reglera maxbelåningen så reglera hur mycket pantbrev man får ta ut och sedan kräva större eget kapital av bankerna för de blancolån som definitionsmässigt blir följden. Men dit har man inte kommit och det mesta tyder på att det inte blir så mycket av överhuvudtaget eftersom det politiska uppraget för närvarande består av floskler som inte konkret kan backas upp. (rent nonsens oftast)

PS För egen del höjde jag mina bostadslån med halvannan miljon under 2009 (på min gamla bostad) och placerade kapitalet realt. Man måste ju agera som man argumenterar och hittills har det i varje fall funkat !

Kan inte detaljerna i andra länders utlåningsregler, men jag har förstått att man har högre krav vad gäller kontantinsats från låntagarens sida, samt att det finns bestämda återbetalningstider (i praktiken detsamma som krav på amortering). Vad detta betyder i praktiken, hur det varierar mellan länder, vad som är lagstiftning och vad som är bankernas egna regler, etc, vet jag inte.

Det man kan konstatera är att utlåningen i Sverige är väldigt liberal jämfört med resten av Europa (undantag finns säkert). Det skulle sannolikt vara helt omöjligt för en låginkomsttagare i 20-årsåldern att gå in på en tysk eller fransk bank och få låna 95 procent av värdet (på en i dagsläget helt övervärderad) liten lägenhet och inte amortera ett öre.

[Olof Trätälja]

, samt att det finns bestämda återbetalningstider (i praktiken detsamma som krav på amortering).

Var då någonstans?

[a81]

, samt att det finns bestämda återbetalningstider (i praktiken detsamma som krav på amortering).

Var då någonstans?

Som sagt, jag kan inte detaljerna, men jag är helt säker på att kraven på låntagare är mycket hårdare i exempelvis Tyskland och Frankrike och att man inte har haft skenade fastighetspriser där. Det kan lika mycket handla om bankernas praxis som ren lagstiftning.

[Wooster]

Det man kan konstatera är att utlåningen i Sverige är väldigt liberal jämfört med resten av Europa (undantag finns säkert). Det skulle sannolikt vara helt omöjligt för en låginkomsttagare i 20-årsåldern att gå in på en tysk eller fransk bank och få låna 95 procent av värdet (på en i dagsläget helt övervärderad) liten lägenhet och inte amortera ett öre.

Nåja. "Låginkomsttagaren" i Sverige behöver fortfarande en så hög inkomst att hon eller han kan betala ränta på lånen också vid en ganska kraftig räntehöjning. Dessutom har jag inte sett någon bank som ger amorteringsfrihet på topplån - amorteringstakten på ett topplån är dessutom mycket högre än ett bottenlån (ca 10 år?).

Viktigt att komma ihåg i sammanhanget är också att ett "värde" på en fastighet eller bostad är en subjektiv bedömning - enda gången det är objektivt är i själva transaktionsögonblicket, när fastigheten blir såld. Innan och efter blir värdet bara en kvalificerad gissning.

[sheepskin]

Att folk amorterar så lite i Sverige beror väl i grunden på tre saker: liberal lagstiftning, vana av att inflationen "äter upp" lånen (jämför 1970- och 1980-talen), samt generösa avdrag för räntekostnader (ännu generösare förr).

Jag har ingen jättekoll på detta än (pluggar) men hur menar du här? Det borde väl ha varit rationellt under 70- och 80-talet att inte amortera pga den höga inflationen. Men nu när det är så låg inflation, borde det inte omvänt vara bättre att amortera?

Enlighten me!

[a81]

Att folk amorterar så lite i Sverige beror väl i grunden på tre saker: liberal lagstiftning, vana av att inflationen "äter upp" lånen (jämför 1970- och 1980-talen), samt generösa avdrag för räntekostnader (ännu generösare förr).

Jag har ingen jättekoll på detta än (pluggar) men hur menar du här? Det borde väl ha varit rationellt under 70- och 80-talet att inte amortera pga den höga inflationen. Men nu när det är så låg inflation, borde det inte omvänt vara bättre att amortera?

Enlighten me!

Problemet är väl att många av något slags "gammal vana" anser att det är meningslöst att amortera (för att inflationen "äter upp" lånen ändå). Dessutom var ränteavdragen (ännu mer) generösa förr i tiden. Man "tjänade" på att ha lån, särskilt om man var medel-/höginkomsttagare. Detta hängde också ihop med de höga (marginal)skatterna, som dessutom innebar att många upplevde att det inte gick att spara pengar. På något sätt finns den livsstilen kvar i Sverige trots låg inflation, lägre (marginal)skatter och mindre generösa ränteavdrag.

[a81]

Det man kan konstatera är att utlåningen i Sverige är väldigt liberal jämfört med resten av Europa (undantag finns säkert). Det skulle sannolikt vara helt omöjligt för en låginkomsttagare i 20-årsåldern att gå in på en tysk eller fransk bank och få låna 95 procent av värdet (på en i dagsläget helt övervärderad) liten lägenhet och inte amortera ett öre.

Nåja. "Låginkomsttagaren" i Sverige behöver fortfarande en så hög inkomst att hon eller han kan betala ränta på lånen också vid en ganska kraftig räntehöjning. Dessutom har jag inte sett någon bank som ger amorteringsfrihet på topplån - amorteringstakten på ett topplån är dessutom mycket högre än ett bottenlån (ca 10 år?).

Viktigt att komma ihåg i sammanhanget är också att ett "värde" på en fastighet eller bostad är en subjektiv bedömning - enda gången det är objektivt är i själva transaktionsögonblicket, när fastigheten blir såld. Innan och efter blir värdet bara en kvalificerad gissning.

Nja, vissa bolåneinstitut erbjuder väl 95 procent utan topplån (på dagens, subjektivt sett, övervärderade bostadsmarknad). Det är i princip "amorteringsfrihet på topplån", även om topplån formellt saknas.

Jag kan hålla med om diskussionen om att ett objektivt värde på objektet bara finns i transaktionsögonblicket. Samtidigt måste man nog ändå anta att det är en väldigt väl underbyggd gissning att dagens priser, som skenat i tio år i många städer, inte är hållbara i längden och inte kommer att hålla när räntan höjs.